中亿丰（苏州）城市建设发展股份有限公司 · 深度分析

证券简称 亿丰发展（原"中恒通"）　｜　代码 NEEQ 870917　｜　创新层　｜　主办券商 东海证券
统一社会信用代码 91320500137990463R　｜　成立 1981-05-23　｜　江苏省苏州市南环东路 1 号
编制日期 2026-09-22　｜　定位：对手方尽调与集团交叉验证（内部稿）

〇、核心结论

一、身份与控制权：一条完整的"回归"链条

1.1 主体基本面

1.2 控制权变更时间线

2023 年报对这次变更的措辞是"重回控股集团"——即本主体原属中亿丰（苏州二建）体系，曾脱离，2023 年被收回。这与中亿丰建设集团信用报告中的三条记录完全互证：2015-09-23 对"中恒通"的股权融资、2017-05/2017-08 对"苏州中恒通路桥股份有限公司"的 5,000 万元担保、2022-11-23 的"中恒通"股权转让。

1.3 ⚠️ 控股股东股份 100% 质押

1.4 股东结构（2023 年末，34 户）

年报载明各股东之间及与控股股东、实际控制人之间不存在关联关系。

二、财务：营收与利润双降，且降速在加快

2.1 五年轨迹

2022/2023/2024H1 取自经审计年报与半年报原文；2025 全年（利润总额 2,989.72 万元）与 2026H1 取自公开披露的定期报告数据。

两年口径对比：2023 → 2025，营收 −15.4%，净利 −41.4%。利润降幅是营收降幅的 2.7 倍，说明不是单纯的量缩，而是量缩叠加单价与毛利下行。2026H1 营收与净利同比继续双降，降幅没有收敛。

2.2 新签合同连续两年大幅不达标

公司自述原因有二：一是基础设施需求萎缩；二是"由于重回控股集团，公司按照协同融合的原则调整营销策略，立足苏州和省内市场……主动放弃省外高风险区域营销市场"。第二条是主动收缩，与中亿丰建设集团同期收回苏州本地的动作完全同向。

2.3 资产结构：净资产扛着四倍于己的工程往来

2023 年末，括号内为占总资产比重。

• 合同资产 + 应收账款 = 12.05 亿元，是归母净资产 3.12 亿元的 3.86 倍。
• 对侧是应付账款 10.37 亿元。本质是用供应商账期垫业主进度款，净资产只是这台机器里很薄的一层缓冲。
• 合同资产 2023 年增 40.83%（+2.61 亿元），公司解释为"随着施工产值确认金额的增加"——即产值确认跑在结算与收款前面。
• 有息负债极少（短期借款为 0，长期借款仅 1,215 万元），利息保障倍数 31.01 倍。这家公司的杠杆不在银行，在供应链。

资产负债率走势：2022 年 80.24% → 2023 年 80.44% → 2024H1 79.74% →（母公司口径）2025 年末 83.57%。

2.4 现金流已经转负

2023 年公司对经营现金流腰斩的解释是"销售商品收到的现金与上年同期基本持平，但购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加 8,390.94 万元"——收款没跟上，付款先走。

2.5 ⭐ 利润结构塌陷：施工主业已不赚钱

子公司为单体口径、含内部交易未抵销，故不可精确相减；但两年方向性对比成立：材料科技一家的净利润已经覆盖整个集团的合并净利润。

2023 年分产品毛利率印证同一件事：

占营收 88.5% 的市政工程，毛利率只有 9.73%，扣掉 3.14% 管理费用与 3.70% 研发费用后所剩无几。公司的价值中枢已经从施工转到材料。2023 年报把这条写得很直白：将路材产品作为未来发展重点，"以中亿丰（苏州）材料科技有限公司为样板努力做好市场拓展，以十四五实现资本市场突破为目标"。

三、⭐ 转型三条线与一个境外平台

2024 年起公司在施工主业之外开了三条线，其中第三条最值得注意。

3.1 材料科技——利润主引擎

中亿丰（苏州）材料科技有限公司，成立 2014-01-15，现为全资子公司。

两年营收 +26.1%、净利 +151.4%，与母体的双降形成鲜明反差。母公司 2024 年与 2026 年均预计为其提供 2 亿元担保额度（2026 年方案于 2026-04-22 第四届董事会第五次会议通过，7 票同意）。

3.2 城市运营——刚注入 1.28 亿元

中亿丰（苏州）城市运营管理服务有限公司，全资子公司。2025 年营收仅 479.69 万元、净利 135.98 万元、净资产 5,460.83 万元。

同时，该子公司已为母公司向中国建设银行苏州城中支行 1.65 亿元授信（用于流动资金借款、银行承兑及保函出具）提供保证担保。

3.3 ⭐⭐ 零碳能源与香港平台

3.4 集团内担保总量已接近净资产六成

截至 2026 年披露口径：母公司对控股子公司担保余额 20,950 万元，占最近一期经审计净资产的 59.29%。这个比例已经不低，且 2026 年还预计再为材料科技增加 2 亿元额度。

四、诉讼：与母公司完全同型

4.1 2023 年度口径

4.2 被告案件几乎全部是供应商货款

案由结构与中亿丰建设集团完全一致：买卖合同（材料商货款）为主，辅以分包、租赁、劳务。两家公司、两套报告、同一形态——这不是个案，是集团层面的付款节奏特征。

4.3 作为原告

诉江苏省交通工程集团有限公司及其第一分公司建设工程施工合同纠纷 1,659.51 万元（2024 苏 0581 民初 2948 号、2969 号），是原告方最大一笔。

4.4 一条治理层面的遗留

第十大股东徐建君（持股 1.6897%）同时是原告，标的 602.15 万元。案由是 2010 年起其承包经营公司城中分公司（工商登记中的分公司负责人）、2019 年 2 月双方终止合作后的结算争议，诉请包括企业所得税款 300.46 万元、管理费 163.80 万元、奖励金 75.45 万元等。

4.5 受限资产（2023 年末）

合计 4,592.06 万元，占总资产 2.88%：土地与房屋建筑物抵押 3,400.18 万元（借款抵押）、货币资金诉讼冻结 206.10 万元、保证金 265.06 万元、项目专户受监管 98.23 万元、不动户 286.76 万元、农民工工资及保证金专户 335.73 万元。

五、经营侧的其他事实

5.1 客户：分散，但高度绑定苏州

2023 年前五大客户合计仅占 21.34%——集中度低于预期：

但分地区看，苏州地区营收 7.580 亿元，占 62.9%，且苏州地区毛利率 13.10% 高于全公司 11.12%。其余分散在徐州、常州、盐城、湖州、南通、淮安、温州、连云港、上饶、宁国、佛山、宿迁、四川、龙港、上海等地，单地区多在 5,000 万元以下、毛利率 2%–9%。省外业务量小、毛利薄，正是公司决定"主动放弃省外高风险区域"的直接原因。

5.2 供应商：第一位是劳务

2023 年前五大供应商合计 17.34%，第一位是三家劳务公司合计 1.166 亿元（10.64%）——江苏顺励达建筑劳务、江苏陆亿建筑劳务、江苏宏顺建筑安装劳务服务；其后是南通通沙沥青科技 2,739.52 万元、苏州久玖硕建材科技 1,793.31 万元、苏州市阳杰市政工程 1,455.60 万元、芜湖桂庆建材销售 1,349.33 万元。

5.3 研发与人员

按研发人员数与占比反推，员工总数从约 316 人降至约 231 人，一年减少约 27%。研发支出 4,452 万元高于当年净利润 3,536 万元，占比稳定卡在高新技术企业 3% 门槛之上。

5.4 关联交易未见放量

2023 年日常关联交易：销售产品、商品、提供劳务预计 2 亿元，实际发生 3,077.72 万元（占营收 2.6%）；采购预计 5,000 万元，实际发生 159.50 万元。"重回控股集团"一年后，集团内协同尚未在收入端兑现。

5.5 分红与股价

• 2022 年度分红 2,110.74 万元；2023 年度未分红。
• 2025 年度：每 10 股派 0.9 元，合计派现 1,519.73 万元，股权登记日 2026-07-08，除权除息日 2026-07-09。基准日合并归母未分配利润 9,862.68 万元，母公司未分配利润 5,003.25 万元。派现额相当于 2025 年净利润的 73.3%。
• 股价：挂牌至今 +709.99%，近一月 +77.30%。集合竞价、股东仅 34 户，流动性极薄，价格信号不具备估值参考价值。

六、⭐ 对上一份分析的交叉验证与修正

870917 的审计报告解决了中亿丰建设集团分析里的两个悬案。

6.1 修正：320.8 亿与 208 亿不冲突

本公司 2023 年报在披露控股股东质押风险时，给出了中亿丰控股集团的经审计合并数据：

上一份分析对中亿丰建设集团 208 亿元营收的疑问，可以部分消解：320.8 亿元是控股集团口径，208 亿元是建设集团口径，两者层级不同、并不矛盾。另注意 2023 年预计数是营收升、利润降（320.8 亿 → 370 亿，5.68 亿 → 超 4 亿），集团层面的净利率从 1.77% 压到约 1.08%。

6.2 确认：62 亿元总资产确实不是合并口径

用同集团、同业态的 870917 做资产强度基准：

差 4.45 倍。按 1.33 倍的同集团基准推算，208 亿元营收对应的合并总资产应在 200 亿元量级，而非 62 亿元。上一份"这份报表不能用于授信判断、62 亿元不是合并口径"的结论，至此有了同集团的量化佐证。

6.3 确认：付款形态是集团共性

两家公司、两套独立数据源，被告案由结构完全一致——买卖合同（材料商货款）居首，辅以分包、租赁、劳务，且都出现供应商申请财产保全。870917 的 2023 年被告标的占净资产 14.09%。这是集团层面的付款节奏特征，不是任一家的个案。与之相配的两项结构性事实：一是集团系公司普遍无短期银行借款而应付账款极高（870917 短期借款为 0、应付账款占总资产 64.93%）；二是分公司/项目承包经营模式带来的结算遗留纠纷。

6.4 新增：集团的出海口在零碳线

上一份的结论是中亿丰建设集团"有对外承包工程资质、无任何海外落地痕迹"。该结论仍然成立，但需补一句：集团的境外动作发生在 870917 这一侧，主体是中亿丰零碳智城（香港）有限公司（500 万美元，2026-01-26 通过），路径是零碳能源而非工程总包。

七、对道纳的接口研判

7.1 ⭐ 第一顺位：零碳智城香港平台

这是本次分析里唯一一个可以直接对接的口子。理由：

1. 它是中亿丰系目前唯一的境外主体，注册资本 500 万美元，2026 年 1 月刚获董事会通过，正处在设立阶段——介入窗口是现在。
2. 它挂在挂牌公司体内（零碳智城为 870917 控股子公司，持股 55%），有公开披露义务，比对接非挂牌主体透明得多。
3. 零碳能源与道纳既有的绿色算力、光储、中东工程通道有天然交集；而中亿丰在这条线上是"有资金、有工程场景、刚出海"的状态，通道与属地准入正是我方的位置。

下一步动作：确认香港主体是否已完成注册、业务定位（是贸易平台、投融资平台还是工程承接主体）、与汇能明道（持零碳智城 45%）的分工。

7.2 第二顺位：沥青路材

材料科技 2025 年营收 1.83 亿元、净利 1,983 万元，沥青产品销售毛利率达 34%，年产能超 50 万吨，且公司已公开把它列为"十四五实现资本市场突破"的目标主体。若道纳的中东工程包中有路面、市政配套需求，这是集团内唯一一块自带产能、毛利健康、且有独立资本运作诉求的资产——对方有动力谈。

7.3 明确不适合的三件事

7.4 一个附带价值

870917 是整个中亿丰系唯一持续披露经审计报表的主体。在与集团内任何一家非挂牌公司（含中亿丰建设集团）打交道时，它的定期报告可以作为观察集团付款习惯、诉讼形态、经营节奏的低成本代理窗口——每年 4 月与 8 月各更新一次。

八、尽调待核清单

1. 2025 年年度报告全文——本次仅取到头条数据（营收 10.183 亿元、净利 2,072.36 万元），逐条明细（诉讼清单、担保余额、受限资产、分地区毛利、客户与供应商集中度、员工数）仍停在 2023 年报。
2. 中亿丰零碳智城（香港）有限公司是否已完成注册、业务定位、出资到位情况、与汇能明道的分工与退出安排。
3. 城市运营管理服务 1.28 亿元增资的资金用途——在母体现金流转负时注入这笔钱的业务计划是什么。
4. 控股股东 8,500 万元质押贷款的还款进度，2028-05-10 到期前是否有解押或置换安排。
5. 合同资产 8.99 亿元的账龄与项目构成，多少已完工未结算、多少在质保期、对应业主的付款记录。
6. 材料科技的资本运作路径——"十四五资本市场突破"具体指分拆挂牌、北交所还是引入战投。
7. 母公司对子公司担保余额 20,950 万元的明细与 2026 年新增 2 亿元额度的实际使用。
8. 2024 年度完整数据（本次未取到），用以确认 2023→2025 的下滑是一次性还是连续三年。
9. 徐建君案（602.15 万元）结果，以及是否还有其他分公司承包经营的结算遗留未进入诉讼。
10. 无锡臻龙材料科技两案（合计 1,545.63 万元、均申请财产保全）的最终处理与付款情况。